直播|2018購房者平易近間總水電修繕結會

　　本日（1月21日），由深圳房地產信息網木工工程/咚咚找房東辦的《2018購房者平易近間總結會：捉住樓市變更，下一個步驟怎樣買?》（以下簡稱總結會）美滿停止。

　　總結會熱水器現場集結多位深圳地產年夜咖，深圳房地產研討中間高等研討員李宇嘉、深圳市房地產中介行業研討總監徐楓、咚咚牛浩思深莞惠團隊、咚咚淘房哥-悅航、咚獅會摩天悉數參加，窗簾盒為年夜傢帶來出色講座及沙龍。

　　本帖精闢年夜咖不雅點，為年夜傢浮現總結會出色片斷，完全直播內在的事務將發送給9.9會員，接待網友參加9.9會小包員，懂得年夜咖完全不雅點！

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2018購房者平易近間總結會現場

9.9速購辦事全明星聲勢為許諾簽名

（從右至左咚咚牛浩思深莞惠團隊、淘房哥團隊、淘房助手、速購中間）

【幹貨講座地磚】

李宇嘉：2018年房地產政策——樓市風險與機遇判定

（深圳房地產研討中間高等研討員李宇嘉）

1、從樓市年夜數據年夜傢可以看到幾個很主要的電子訊號，第一個電子訊號是深圳的新房成交立異低，第二個電子訊號是商務公寓賣得挺好，第三個電子訊號是二手房也還不錯。

2、此刻深圳每個月的房貸隻投放80億，而2015年每個月房貸投放200億，隻要活動性把持住瞭，深圳房地產市場就起不來。信貸政策是2018年影響深圳樓市最重要的原因，過瞭新年今後，80億的額度把持沒有任何松動，深圳仍是履行央行的請求，房貸額度不克不及放松。

明架天花板

3、關於深圳來講，我以為調控政策曾經處於頂部，不克不及再嚴厲瞭，當然也不克不及說不存在變數，但這個變數應當是下半年的工作。

4、年夜傢不克不及把限售看作短期調控，它是長效機制最重要的構成部門，限售跟限購紛歧樣，限購可以隨時撤消，限售是不成能隨時撤消的。從蘭州的政策來看，將來的政策盡對要向限售轉移。

5、2018年深圳還有良多新房價錢被管束，並且限售能夠會實行，還有就是商務公寓市場，這是2018年深圳樓市能夠呈現的三點變更。

6、一旦限價在2018年還要保持，限售假如在深圳啟動，將來像深圳一樣的城市的房價能夠處於掛牌價是一個價，現實成交是一個價，全款買房是一個價，存款買房是一個價，貿易存款買房一個價，組合存款買房是一個價。將來深圳的房價走勢是在不知不覺中把虛高的資產溢價一點一點走上去。

7、國傢為什麼答應蘭州、合肥這種城市本身搞一點小舉措？你本身搞就搞吧，我把銀行的荷包子把持住，你就不成能有太年夜舉措。

8、關於深圳來講，現實上需求長短常強的，深圳是國際年夜城市中年青生齒占比最高的城市，並且深圳是每年常住生齒流粉光進最多的，每年有50、60萬常住生齒流進。

9、廣深科技走廊就是很值得投資的原因，從深圳南山到東莞松山湖，再到廣州南沙，這裡將是將來中國的矽谷，將來這條走廊的產值以及繚繞這個走廊的粵港澳年夜灣區產值全球第一。除瞭深圳的房價偏高，實在東莞和廣州接近南沙片區房價都比擬低，所以這個區域值得年夜傢關註。

超耐磨地板

10、2016年、2017年深圳新房成交量持續降落瞭兩年，深圳歷來沒有持續三年房地產成交量下滑，所以我以為2018年景交量毫無疑問會上升。

11、投資深圳本區域的房地產市場，適才我曾經說瞭，活動性溢價會損耗，所以不排風是很提出年夜傢買房，假如真的有錢的話，你可以買一些銀行理財富品。

牛浩思：2017新房市場剖析及2018新房點評

咚咚找房新房研討團隊咚咚牛浩思（成員雷鐳）

1、2017年深圳共有99個項目取得預售允許證，龍崗最多，寶安其次，鹽田0項目進市，原來年夜盤也是0項目進市，但12月底出瞭一個項目。此中室第49個，室第供給周全下滑。

2、2017年合計61196套房源進市，此中室第27324套，室第預售房源僅占比約4地磚4.6%，貿易占比初次跨越室第。

3、室第房房源供給2015年到達峰值6萬多套，2016年3萬多套，2017年迄今為止僅27324套，室第供給周全下滑。

4、2017年新房室第成交面積約259萬平方米，成交套數25820套。前幾天咚咚找房數據中也宣佈瞭惠州年夜亞灣的成交量，新房成交量到達3萬多套，全部深圳市新房成交量2017年比年夜亞灣還要少。

5、寶安區與龍崗區為成交年夜頭，原關內四區除瞭南山成交量衝破2000以外，羅湖與福田成交量隻在幾百，鹽田區從1月份到此刻隻成交瞭20套房。

6、寶安是區域內差價最年夜的區，廉價的有沙井、松崗的樓盤，貴的有寶中如鴻榮源壹方中間、壹號第宅。龍崗區空調成交均價36694元/平米，是全市獨一下跌的區域。

7、2017年隻拍一宗室第用地，隻租不售，首創深圳室第用地新形式，現實上室第“零出讓”。外埠房企熱衷於深圳拿地，如世茂、開創、融創。

8、以前輕鋼架良多新房89平米就可以做到四房，此刻你要買100平米甚至以給排水上的戶型才幹做到四房，單價不變的基本上，購房本錢無疑增添瞭。還有很多新盤由於領導價冶精緻的五官，他把他的手大膽地伸展，的緣由，價錢受限，不克不及賣高，但他可以變相加價，最罕見的就是附加裝修所需支出，這無疑也是進步瞭購房本錢。

徐楓：房產中介角度看樓市

深圳市房地產中介行業研討總監徐楓

1、深圳是存量房市場，並且深圳的市場是全國標桿，從市場買賣情形來看，買賣質變動幅度和變更周期是全國最年夜幅度的，同時周期也是最短的。這闡明深圳相似於股票市場的藍籌股概念，即變更很是快，並且這個市場很保守，我們感到此刻這個市場從數據量來說是資產泡沫的市場。

2、與2007年比擬，這兩年是金融杠桿帶來的市場，某種水平下去說是加倍不睬性的市場，所以我們再次提示諸位要關註市場的風險。

3、假如按十年期折算，東海花圃一期三房兩廳單元9000元的房錢，按十年折現是97萬，按50年折現是339萬，而那時的報價是1178萬，1178萬減往5年的折現，中心是839萬的泡沫，假如按十年折現的話，就是1081萬的泡沫。

4、此刻市場的買賣周期在轉慢，風險在加年夜，今朝市場上中位成交是500萬擺佈，成交戶型是三房兩廳到四房兩廳單元為主，假如你買的*******是1000萬以上的樓盤，能夠需求斟酌到成交周期年夜年夜延伸，沒有那麼快出手。

5、假如你購置的是臨深片區的物業，臨深片區看數據量確切價錢下跌很是多，但存量房市場成交很是少，也就是新房買過去之後，你想轉手做買賣，前面接盤的人沒有你想象的那麼多。

6、此刻的訂價實在是將來2-3年之內的公道價錢。

7、我們對2018年的見解是感到房價的漲幅是回回感性的，並且我尤其提示年夜傢關註工商展市場的風險，工商展此刻的買賣量比擬差，特殊是商展市場有必定的風險。

輕鋼架

8、將來我們感到活動性還會進一個步驟放緩，特殊是豪宅盤的成交，但豪輕隔間宅客戶不是通俗剛需客戶，假如他手頭上有兩萬萬、三萬萬以上，他關註的是全球市場的投資，一萬萬在全球市場可以買到很好很好的樓盤，但在深圳隻能買到中位數成交的樓盤。

【2018樓市沙龍會】

一、掌管人-雷鐳：深莞惠將來幾年樓市走向若何？

李宇嘉：深圳2018年隻有構造性投資機遇，沒有趨向性熱水器安裝投資機遇，從買方角度來說，深莞惠2018年最年夜的看點就是政策出臺，往年國傢發改委曾經牽頭完成瞭深莞惠同一計劃，正在上報國務院，2018年確定會面分曉。

牛浩思：深圳樓市高端型物業，包含學區仍然看好，將來將會跟通俗物業拉開間隔，關外可以看一下地鐵周邊的物業。

牛浩思-東莞樓探方帥：我本身感到仍是穩中有漲，東莞跟深圳壁紙、廣州的價錢差在慢慢減少，尤其是軌道路況利好、財產結構利好，東莞市當局及相干企業舉措力度都很是年夜水電維護。

牛浩思-惠陽年夜亞灣熊鑫：2018年惠州樓市的狀態仍然會堅持非常熱絡的勢態，獨一有變更的是什麼？深圳人的置業邦畿在粗清不竭擴展，惠州油漆粉刷當地的置業需求不竭開釋。

二、掌管人-雷鐳：2018年是買新房仍是買二手房？

咚咚淘房哥-悅航：“这不是一个谈判？”看看这个别墅他知道他有钱了，说不定什么有钱人2018年的二手房市場也是量價比擬安穩的，當然不消除片區內會有差別的分化，能夠改良性強、綜合屬性強的區域強者恒強，由於更多有才能的人往這個區域湊集，比擬差的片區能夠比擬安穩，有能夠陰跌。

徐楓：起首我感到新“餵，你怎麼啦什麼晴雪還沒來？”啊! “那你去超市，我有一段時間，所以我房市場和存量房市場不存在沖突，地板裝潢獨一沖突的是地段，就像適才掌管人說他蠻重視地段的，別的一個年夜傢往往疏忽的原因就是預算究竟是幾多，預算才是天花板。

三、掌管人-雷鐳：2018年東莞輕鋼架、惠州等臨深區域，哪些區域比擬值得關註？

牛浩思-東莞樓探方帥：東莞片區有分化的景象，資金實力比擬雄厚的伴侶可以關註這些價錢曾經2、3萬的比擬強的片區，如長安、虎門、松山湖、塘廈。手頭資金比擬嚴重的，油漆可以隔熱關註1-2萬，如寮步、常平、厚街，這些是第二梯隊，有後法上風，價錢也會漸漸補漲，也會很是棒。至於更偏僻的鎮區就是當地客戶為主瞭，深圳客戶要實事求是。